Малому бизнесу облегчили ипотеку

Недавно депутаты Госдумы приняли в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые значительно упростят процедуру выдачи ипотечного кредита под покупку коммерческой недвижимости для малого бизнеса (так называемая коммерческая ипотека). Этот законопроект, по всей видимости, должен способствовать оживлению рынка купли-продажи офисных помещений. И по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это вполне своевременная мера.

Коллапс ипотеки
Инициатором поправок выступило Законодательное Собрание Санкт-Петербурга, которое направило свое предложение в Госдуму в середине февраля этого года. Примечательно в данном случае то, с какой скоростью было принято предложение депутатов северной столицы на федеральном уровне. По сути, для того, чтобы рассмотреть поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в первом чтении понадобилось всего 2 недели, тогда как обычно на подготовительную работу в лучшем случае уходит более месяца. И это не случайно, ведь, цены на офисную недвижимость снизились с конца III квартала прошлого года, когда они достигли своих исторических максимумов, более, чем на 50%.

Так, исходя из данных Praedium ONCOR International, средняя стоимость 1 кв. м офисной недвижимости в Москве по итогам III квартала 2008 года составлял порядка $10,3 тыс., а исходя из данных DTZ, – порядка $9,5 тыс. А уже спустя 3 месяца, исходя из данных GVA Sawyer, тот же квадрат стоил уже порядка $5,6 тыс., исходя из данных Colliers International, – $6,6 тыс., по данным же RRG, – порядка $5,7 тыс. А уже в начале февраля те же RRG сообщили, что средняя стоимость 1 кв. офисной недвижимость в Москве составила менее $5 тыс. И это еще не предел, ведь, по оценкам Knight Frank, объем вакантных площадей в течение года увеличится с 12%-15% до 15%-20% от общего количества сдаваемой недвижимости, а это своего рода показатель общей востребованности офисов как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи.

Одна из значимых проблем, не способствующих стабилизации цен, – практически полный коллапс ипотеки в сфере офисной недвижимости. И именно ее решили преодолеть депутаты с помощью поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Дело в том, что по действующей версии закона право банка брать в залог приобретаемую недвижимость распространяется только при покупке жилья. Если приобретается коммерческая недвижимость, то кредит на ее покупку можно получить только под залог уже имеющейся недвижимости.

Поправки, инициированные Законодательным собранием Санкт-Петербурга в середине февраля этого года и принятые в первом чтении спустя 2 недели Госдумой, разрешают банкам брать в залог приобретаемую малыми и средними предприятиями коммерческую недвижимость. Одной из значимых проблем в данном случае было то, что Федеральная регистрационная служба в действующей версии закона не имела права фиксировать сделки, при которых происходит передача в залог объектов нежилого фонда. И даже если банк выдавал кредит на покупку коммерческой недвижимости под залог уже имеющегося объекта, то после покупки собственник, зачастую хотел перевести залог со старого объекта на новый. Это требовало отдельных временных затрат. Теперь же право залога будет переходить к банкам на приобретаемую в кредит представителями малого и среднего бизнеса коммерческую недвижимость в момент государственной регистрации права собственности на этот объект.

Читайте также  ВТБ за первый день выдал льготной ипотеки на 100 млн рублей

Найдутся ли желающие
Прежде всего, конечно же, данные поправки коснутся госсобственности, арендуемой малыми и средними предприятиями. Ведь у многих раньше не хватало средств для выкупа недвижимости по преимущественному праву, а получить кредит для покупки они не могли. Примечательно, что в течение 8 лет, пока цены на офисы росли, государство и не думало облегчать приватизацию нежилых помещений малому и среднему бизнесу. Действительно, тогда на него было много желающих. Сейчас же объем спроса снизился значительно. А желание многих сегодняшних арендаторов из среды малого и среднего бизнеса в приобретении собственного офиса зачастую не снизилась. И многие из них, теоретически, должны были бы быть готовы выкупить арендуемые помещения у государства.

В то же время, схожее желание, казалось бы, можно обнаружить и в среде малых и средних предприятий арендующих помещения у частного собственника. Естественно, собственник помещения вряд ли сейчас по сниженным ценам согласится продавать свое добро. Однако, как уже было сказано, объем предложения на рынке купли-продажи офисов значительно вырос. И свое желание арендаторы вполне могут удовлетворить и на свободном рынке. Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволяют им это сделать.

Остается единственный вопрос: найдутся ли желающие вступать в коммерческую ипотеку в новой реальности, когда банки резко ужесточили условия выдачи кредитов, а по оценкам Минэкономразвития, спад доходов у малого и среднего бизнеса составил порядка 20%. По мнению аналитиков компании «Индикаторы рынка недвижимости» скорее всего – да, так как цены купли-продажи коммерческой недвижимости упали сильнее, чем аренда офисов. В итоге эта разница примерно компенсирует ухудшение условий по кредитам, в чем можно убедиться используя профессиональный ипотечный калькулятор. Другими словами, соотношение между платежами по ипотеке и по аренде помещения сильно не изменилось.

Однако стоит иметь в виду, что поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступят в силу, скорее всего, не раньше начала следующего года. А по оценкам того же Минэкономразвития именно на начало следующего года ожидается начало стабилизации российской экономики, то есть время, когда спрос на офисы снова может начать расти, а вместе с ним и цены на них. Между тем, если сравнивать уровень ежемесячного платежа по кредиту с уровнем доходов малого и среднего бизнеса, то окажется, что они, как и раньше, находятся примерно на одном уровне. Конечно, почти в 1,5 раза вырос объем первоначального взноса, а срок его накопления за счет падения доходов – в 2 раза. И для того, чтобы вернуть платежеспособный спрос на прежний уровень, необходимо дополнительное падение цен еще на 20%.

Читайте также  За 11 месяцев число ДДУ с ипотекой в Москве выросло в 1,7 раза по сравнению с 2017 годом

Но к моменту вступления поправок в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» эта коррекция вполне может уже стать реальностью. Кроме того, даже если этого не произойдет, среди потенциальных заемщиков сейчас много тех, кто уже имел накопления для первоначального взноса по старым мягким условиям. Этим представителям малого и среднего бизнеса даже с учетом падения их доходов надо будет накопить лишь небольшую сумму для получения кредита.

И наконец, вопрос предпочтения коммерческой ипотеки аренде офиса может стать поворотным для всего бизнеса. Ведь очередного существенного снижения цен на коммерческую недвижимость вполне может не случиться еще порядка 10 лет. А учитывая, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе офисы будут дорожать, потенциальный собственник в случае крайней нужды в наличных средствах всегда сможет реализовать купленную им даже по ипотеке коммерческую недвижимость с выгодой. Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действительно могут способствовать оживлению рынка купли-продажи офисов.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Микрогород в лесу Красногорский район Сдан от 5 202 000 руб. от 2.9%
Новоград «Павлино» г. Железнодорожный 2 кв. 2022 г. от 2 082 300 руб. от 6.1%
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 4 054 600 руб. от 4.5%
Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки 2 кв. 2022 г. от 3 743 253 руб. от 6.1%
Дабл Ленинский район 4 кв. 2021 г. от 2 722 200 руб. от 5%
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 2 кв. 2019 г. от 8 462 800 руб. от 0.1%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 7 348 150 руб. от 0.1%
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб. от 4.5%
Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо 3 кв. 2018 г. от 10 673 090 руб. от 5.99%
Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2017 г. от 8 065 778 руб. от 4.8%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская 1 кв. 2021 г. от 9 762 500 руб. от 6.5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2022 г. от 11 489 220 руб. от 5.85%
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 2 кв. 2020 г. от 9 166 212 руб. от 5.85%
Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 2 кв. 2021 г. от 16 832 040 руб. от 4.5%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 564 048 руб. от 6%
Юбилейный г. Реутов 1 кв. 2021 г. от 4 285 175 руб. от 6.5%
Суббота Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская 1 кв. 2019 г. от 42 678 336 руб. от 0.1%
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 336 300 руб. от 5.1%
Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская 1 кв. 2022 г. от 5 843 628 руб. от 0.1%
Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 3 кв. 2021 г. от 14 202 760 руб. от 6%
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2020 г. от 6 193 908 руб. от 5.85%
Городской квартал BIGTIME Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская 4 кв. 2020 г. от 7 411 980 руб. от 6%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 9 741 600 руб. от 6%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 2 кв. 2022 г. от 10 234 600 руб. от 4.5%
Dialog Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская от 13 374 805 руб. от 5.85%
Читайте также  Программа субсидирования ипотеки оживила застройщиков – СМИ

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все