Москва обогнала Нью-Йорк

Национальная ассоциация риэлторов США в начале марта опубликовала статистику, согласно которой доля просроченных платежей по ипотечным кредитам на срок более 30 дней возросла до самого высокого уровня за последние 23 года. Это свидетельствует о развитии кризиса на рынке недвижимости США и продолжении тенденции к снижению цен на жилье в США. При этом за 2007 год цены на жилье в США упали на 8,9%. Многие экономисты говорят о том, что это послужит дополнительным стимулом для многих банков преодолеть разразившийся на ипотечном рынке кризис, так как жилье стало доступней и доля просроченных кредитов начнет уменьшаться.

При этом снижение цен на жилье в США в 2008 году не прекратилось, а лишь замедлилось. В России же цены на недвижимость начали новый виток роста. В итоге, к началу марта Москва обогнала Нью-Йорк по средней стоимости квадратного метра жилья. Учитывая, что проблема доступности жилья также актуальна для России, аналитическому центру «Индикаторы рынка недвижимости» представляется целесообразным сопоставить уровень доступности жилья в деловых столицах США и России.

По данным английского аналитического риэлторского агентства Global Property Guide средняя цена квадратного метра в Нью-Йорке в начале 2007 года составляла $5402, а к началу марта 2008 года она упала до $4891. Средняя цена квадратного метра элитного жилья составляла к марту 2008 года $15,933 тыс., а средняя цена квадратного метра жилья на Манхеттене приблизилась к $25 тыс. В Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, с января 2007 года до начала марта 2008 года средняя цена квадратного метра выросла с $4213 до $5021. Средняя цена квадратного метра элитных новостроек к марту 2008 года составила $16,256 тыс., а средняя цена квадратного метра на Остоженке приблизилась к $30 тыс. Таким образом, во всех сегментах рынка недвижимости по средней стоимости квадратного метра жилья Москва обогнала Нью-Йорк. При этом для сопоставления уровня доступности жилья представляется целесообразным ориентироваться на уровень средней цены за квадратный метр в городе в целом.

Читайте также  Сбербанк начал прием заявок на ипотеку с господдержкой

Для определения уровня доступности жилья обычно прибегают к оценке того, за сколько лет сможет накопить на жилье среднестатистический житель данного города. Для этого средний размер жилья в данном городе умножают на среднюю стоимость квадратного метра жилья и полученную сумму делят на половину годового дохода среднестатистического жителя данного города.

По данным Global Property Guide средний размер квартирной площади в Нью-Йорке составляет 120 кв.м. По оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», средняя площадь квартиры в Москве – 80 кв. м. По данным Бюро переписи населения США средний годовой доход жителя Нью-Йорка приближается к $50 тыс. По данным Росстата, средняя начисленная заработная плата в Москве составляет 23,17 тыс. руб. Следует подчеркнуть, что за 2007 год эти данные существенно не изменились.

Исходя из этих данных средний житель Нью-Йорка год назад мог накопить на жилье примерно за 26 лет, а теперь он может это сделать за 24 года. За тот же год срок накопления в Москве для среднего жителя увеличился с примерно 60 до 70 лет. Казалось бы, уровень доступности в Москве поднялся на зияющие высоты, и, на первый взгляд, это может говорить о том, что столь же масштабное удешевление жилья, как в США, и для России не за горами.

Однако есть несколько параметров, которые существенным образом меняют картину. Проблема в том, что Бюро переписи населения США учитывает доход граждан до вычета налогов, а Росстат – после. Кроме того, налоги в США значительно выше, чем в России, и американцы их, в отличие от большинства из нас, платят. Наконец, в отличие от граждан России американцы тратят много средств на оплату коммунальных услуг и медицинской страховки. В итоге, остающийся на руках у американцев доход, по некоторым оценкам, в 2 раза меньше того, который показывает Бюро переписи населения США. В то же время Росстат учитывает только официально демонстрируемую работодателями зарплату, а давно известно, что, по крайней мере, в Москве реальный доход, как минимум, в 2 раза отличается от официального.

Читайте также  Новостройки в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2020 года: спрос падает, а доля ипотеки растет

При таком раскладе картина уровня доступности жилья будет выглядеть несколько иначе. В Нью-Йорке срок накопления на жилье для среднестатистического жителя за 2007 год сократился с 52 лет до 48, а в Москве увеличился с 30 до 35. В таком случае становится понятно, почему в США доля ипотеки в общем объеме кредитов населению составляет порядка 80%, а в России лишь 4%. Если уровень доступности жилья в России будет снижаться такими же темпами, как и в прошлом году, то, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, до американского сценария развития событий ей придется пройти путь длинною, как минимум, в несколько лет. К тому же, американский рынок недвижимости насыщен жильем, а в России сохраняется его дефицит, поэтому повторение в России американского кризиса становится еще менее вероятным.

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Микрогород в лесу Красногорский район Сдан от 5 202 000 руб. от 2.9%
Новоград «Павлино» г. Железнодорожный 2 кв. 2022 г. от 2 082 300 руб. от 6.1%
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 4 054 600 руб. от 4.5%
Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки 2 кв. 2022 г. от 3 743 253 руб. от 6.1%
Дабл Ленинский район 4 кв. 2021 г. от 2 722 200 руб. от 5%
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 2 кв. 2019 г. от 8 462 800 руб. от 0.1%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 7 348 150 руб. от 0.1%
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб. от 4.5%
Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо 3 кв. 2018 г. от 10 673 090 руб. от 5.99%
Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2017 г. от 8 065 778 руб. от 4.8%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская 1 кв. 2021 г. от 9 762 500 руб. от 6.5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2022 г. от 11 489 220 руб. от 5.85%
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 2 кв. 2020 г. от 9 166 212 руб. от 5.85%
Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 2 кв. 2021 г. от 16 832 040 руб. от 4.5%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 564 048 руб. от 6%
Юбилейный г. Реутов 1 кв. 2021 г. от 4 285 175 руб. от 6.5%
Суббота Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская 1 кв. 2019 г. от 42 678 336 руб. от 0.1%
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 336 300 руб. от 5.1%
Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская 1 кв. 2022 г. от 5 843 628 руб. от 0.1%
Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 3 кв. 2021 г. от 14 202 760 руб. от 6%
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2020 г. от 6 193 908 руб. от 5.85%
Городской квартал BIGTIME Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская 4 кв. 2020 г. от 7 411 980 руб. от 6%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 4 кв. 2024 г. от 9 741 600 руб. от 6%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 2 кв. 2022 г. от 10 234 600 руб. от 4.5%
Dialog Москва, Центральный округ, район Красносельский, м. Комсомольская от 13 374 805 руб. от 5.85%
Читайте также  За 11 месяцев число ДДУ с ипотекой в Москве выросло в 1,7 раза по сравнению с 2017 годом

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все